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    售后公房如何維修、養護和管理

    來源:上海房產律師網  作者:上海律師 時間:2013-10-16

      隨著住房制度改革不斷深化,個人購買已住公房逐年增多,有些城市已售公房比例已占90%以上。但是,公房向個人出售后的維修管理比較復雜,一幢樓涉及到多個產權人和原產權單位,而且樓房的結構、設施、設備互相毗連,涉及到各方的關系。搞好房屋售后的維修、管理服務,是售房單位和購房人都十分關心的問題。對此,我國目前有關政策規定如下:

      1.舊住宅樓房出售前,售房單位須對房屋結構和裝修設備進行檢修,保證住用安全和正常使用。公有住房出售給個人后,售房單位應負責落實維修項目的施工單位,遇有急修工程,要保障及時搶修。同時應推行社會化、專業化的物業管理模式,暫時不具備條件實行物業管理的,暫由售房單位負責。

      2.售后公房的維修、管理應本著"權利與義務相一致"的原則,對結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑,而為不同所有人所共有的房屋,住戶應共同合理使用并承擔相應的義務;除另有約定外。任何一方不得多占、獨占,不得有損害其他方利益的行為。

      3.公房出售后,樓房單元戶門內的自用部位和自用設備的維修費用應由房屋所有人負責承擔。所有人可以自行維修養護,也可以委托物業管理企業維修養護,但要承擔相應的維修費用。

      4.樓房的共用部位和共用設施設備的維修養護費用。從公共維修養護基金中支付。不足部分及單體住宅樓房的大修費用,由產權人按房屋面積分攤。凡屬人為損壞的,由責任人負責修復或者賠償。如,上層房屋的居室、衛生間、廚房、過道、門廳、陽臺等部位及下水管道、反水彎地漏等向下層滲漏水的,由上層房屋所有人負責及時修繕。房屋所有人因裝飾裝修或使用不當,造成房屋共用部位、共用設施設備或毗連房屋住戶損失的,由責任人負責修繕并賠償損失。

      5.共用部位共用設施設備維修基金的交納與管理。如北京市在《關于歸集住宅共用部位共用設施設備維修基金的通知》(京房地物字[1999]第1088號)文件中規定,公有住房售后維修基金一是由售房單位從售房款中按多層住宅20%、高層住宅30%的比例劃撥;二是自2000年4月1日起購房職工按購房當年出售新建公有住房成本價2%的比例交納。此兩筆住房維修基金,由公有住房的出售單位在售房時代收后,存至市住房資金管理中心,并由該中心出具交存證明。待公有住房售后成立了管委會時,原代收單位應將公有住房售后維修基金移交給管委會管理。市住房資金管理中心負責監督執行。對已經出售的公有住房,各售房單位應按規定足額提取公有住房售后維修基金。

      6.為保障公有住房出售后的維修管理,維護房產所有人和使用人的共同利益,房產所有人和使用人,應合理使用共用部位和共用設施設備,保證走廊、通道、樓梯暢通,對房屋的承重結構和暖氣、燃氣、上下水、供電等設施設備不得私自拆改,如確需拆改或維修時,必須先報經管房單位或有關設施設備的管理部門批準后方可施工??⒐ず?,經驗收合格,方可辦理房屋現狀變更登記。為保持市容觀瞻,臨街門窗、陽臺欄桿、扶手、外墻面等進行維修養護時,其形式和顏色應與本樓主體外形設計保持一致。

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