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    老人給保姆設居住權,保姆能否一直???

    來源:上海房產律師網  作者:上海律師 時間:2021-11-12

    法言俗語

    在我國,房屋所有權、土地使用權合二為一。權利人對房屋本身享有所有權,對房子之下的土地擁有40年、50年或70年不等的使用權。如今,在房屋所有權、土地使用權之外,《民法典》又創設了一個居住權,這是《民法典》物權編的一大亮點。所謂居住權,是指居住人按照合同約定,對他人的住宅享有占有、使用的用益物權,以滿足生活居住所需要的權利。
    這是貫徹黨的十九大提出的加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求。目的是認可和保護民事主體對住房保障的靈活安排,滿足特定人群的居住需求。這一制度的安排有助于為公租房和老年人以房養老提供法律保障。
    關于居住權的設立:一是針對的是他人的住宅;二是原則上無償設立,但是當事人另有約定的除外;三是按照書面合同約定或者遺囑設立;四是設立的目的是為滿足居住需要,居住權人只能對該住宅占有、使用,不能收益、處分;五是設立居住權需登記,自登記時設立。

    居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租,居住權期間屆滿或者居住權人死亡的,居住權消滅。

     

    以案釋法 

    某鰥居老人蘇某,擁有私人住宅一處。子女均在外地居住,因工作事業繁忙,很少回家探望老人。保姆小蔡受雇于蘇某,對其生活上進行了無微不至的照顧,并給予精神上的慰藉,使其晚年生活其樂融融。有感于此,蘇某與小蔡簽訂了書面的居住權合同,約定無論蘇某是否在世,小蔡均能在該住宅中無償居住,一直到小蔡去世。后二人將該居住權在登記機構進行了登記。數月后,蘇某去世,其子女以法定繼承人身份,宣示對房屋的所有權,并向法院起訴,要求小蔡搬出涉案房屋。

    本案中,因蘇某與小蔡系以書面約定方式設立居住權,并在登記機關進行了登記,遵循了法定的居住權設立程序,居住權自登記時設立,即使蘇某的子女因法定繼承取得房屋所有權,亦無權要求小蔡搬出房屋。

     

    律師說法

      1

    居住權可以長期設置,但是并非長期居住即可獲得居住權。例如,前不久,深圳爆出熱門事件,有張姓女子突然想起,其曾于1992年在深圳全款購置了一套住房,28年后的2020年,其去房屋查看發現已有陌生住戶在此長期居住。顯然,即便陌生住戶在里面住了28年,也不等于就獲得了居住權,因為業主并沒有主動設立居住權,也未經過書面合同約定、登記等程序。因此,居住人要想獲得法律承認的居住權,必須按照《民法典》的規定,按照法定程序設定居住權。

      2

    目前國內各地設置的“以房養老”制度,問題層出不窮。所謂以房養老,是指老人將房子抵押給金融機構,獲得養老金直到去世。一些機構以此為名,騙取老人房產,導致老人在不知不覺中房產被賤賣,最終賠了房子又失去了住所。如果在簽訂“以房養老”協議的同時,約定不到老人去世,這一權利就一直存在,有生之年誰都無法剝奪,這無疑能讓許多金融騙局無處藏身。《民法典》為試圖以房養老的老人們設定居住權提供了明確的法律指引。

      3

    具備宅基地申請條件的農村村民在土地利用總體規劃確定的村莊、集鎮建設用地規模范圍內申請使用宅基地修建住宅的,應先向本集體經濟組織提出申請,經村民會議或村民代表會議討論通過后,報鄉(鎮)人民政府審核,由縣級人民政府批準后,本人攜帶相關材料到所在的鄉(鎮)、辦事處國土資源所申請確權登記發證。其中,涉及占用農用地的,依法辦理農用地轉用審批手續。

    《民法典》條文

    第三百六十六條 居住權人有權按照合同約定,對他人的住宅享有占有、使用的用益物權,以滿足生活居住的需要。

    第三百六十七條 設立居住權,當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。居住權合同一般包括下列條款:

          (一)當事人的姓名或者名稱和住所;

          (二)住宅的位置;

          (三)居住的條件和要求;

          (四)居住權期限;

          (五)解決爭議的方法。

    第三百六十八條 居住權無償設立,但是當事人另有約定的除外。設立居住權的,應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

    第三百六十九條 居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租,但是當事人另有約定的除外。

    第三百七十條 居住權期限屆滿或者居住權人死亡的,居住權消滅。居住權消滅的,應當及時辦理注銷登記。

    第三百七十一條 以遺囑方式設立居住權的,參照適用本章的有關規定。

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