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    《民法典》背景下,二手房買賣需要關注哪些要點?

    來源:上海房產律師網  作者:上海律師 時間:2021-04-14

    近日,首例"居住權"案件宣判,引發網友熱議。買房可以說是每個家庭的首要大事,《民法典》背景下,二手房買賣應該關注哪些要點,來保障我們的合法權益不受侵害。

    律師說法

    關注點一:房屋是否設立居住權

    居住權是自然人依據合同或遺囑而取得的,在他人享有所有權的房屋上為滿足生活居住需要所設立的一種享有占有、使用權能的用益物權。

    《民法典》第三百六十六條 居住權人有權按照合同約定,對他人的住宅享有占有、使用的用益物權,以滿足生活居住的需要。第三百六十七條 設立居住權,當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。

    第三百六十八條 居住權無償設立,但是當事人另有約定的除外。設立居住權的,應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

    如果預購置的房屋已經設立合法有效的居住權,居住權存續期間內,即使簽訂了買賣合同,居住權人可以以自己享有的居住權對抗新的房屋買受人,要求繼續居住。

    Ps:一般情況下,設立居住權的住宅也不得出租。

    關注要點二:房屋是否設立擔保物權

    雖然《民法典》施行后,已經設立抵押的房屋可以買賣,可以在不解除抵押情形下直接辦理過戶登記。但是抵押權依然存在,為了慎重起見,建議購房人還是應該核實房屋是否存在設立擔保物權的情況。

    《民法典》第四百零六條 抵押期間,抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的,按照其約定。抵押財產轉讓的,抵押權不受影響。

    抵押人轉讓抵押財產的;應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的;可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有;不足部分由債務人清償。

    Ps:已抵押不動產買賣交易中,抵押權人同意抵押人轉讓抵押不動產但未向買受人充分披露相關權利保障措施的,買受人對購買的不動產未能辦理過戶登記不存在過錯,抵押權人的相關損失由其自行承擔。

    關注要點三:房屋在出售前是否已出租給他人

    鑒于“買賣不破租賃”原理,購房者在購買房屋之前,應當核實該房屋是否已經出租給他人。如果已經出租給他人的,購房者即使取得房屋所有權,也無法在租賃期限內入住。也必須等到該租賃合同期限屆滿后才能入住?!睹穹ǖ洹返谄甙俣鍡l 租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。

    關注要點四:房屋剩余產權年限

    雖然根據《民法典》規定住宅產權到期后自動續期,但續期是否產生費用尚未有明確規定出臺,故建議購房者簽訂二手房買賣合同時,明確剩余產權年限?!睹穹ǖ洹返谌傥迨艞l 住宅建設用地使用權期限屆滿的;自動續期。續期費用的繳納或者減免;依照法律、行政法規的規定辦理。

    非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期;依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬;有約定的;按照約定;沒有約定或者約定不明確的;依照法律、行政法規的規定辦理。

    關注要點五:房屋出賣人是否具有處分權

    《民法典》第五百九十七條 因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的,買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物,依照其規定。

    上述法條保障了善意購房人的權益,為避免產生不必要的糾紛,仍然建議購房前核實出賣方是否為房屋所有權人或取得合法有效授權。

    關注要點六:學區、戶口登記等問題

    部分購房者購買二手房屋的目的為學區功能或戶口遷移等,建議購房者在簽訂二手房買賣合同時核實學區功能、戶口遷移是否能正常實現,明確約定相關違約責任。

    律師建議

    1.建議購房時了解清楚當地稅費政策以及貸款政策;

    2.交納購房定金時請務必明確"定金"字樣或明確定金的性質,保障定金罰則;

    3.如果選擇房屋中介機構后跳單,仍然需要支付中介報酬,建議避免投機取巧;

    《民法典》第九百六十五條 委托人在接受中介人的服務后,利用中介人提供的交易機會或者媒介服務,繞開中介人直接訂立合同的,應當向中介人支付報酬。

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