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    租賃合同之帶租銷售法律問題分析

    來源:上海房產律師網  作者:上海律師 時間:2022-02-16

    案情簡介

     

     

    2014年7月30日,被告瑞凱公司與德才教育咨詢有限公司簽訂《租賃合同》,約定德才教育咨詢有限公司租賃瑞凱公司涉案房屋用于幼兒園經營,租賃期限共10年,自2014年8月1日起至2024年7月31日止。自租賃第二年起,每三年的租金在上一年度的基礎上遞增10%。

     

    2017年3月10日,章某、章某兒與瑞凱公司就涉案房產簽訂《商品房買賣合同》,約定章某、章某兒購買該房屋,規劃用途為幼兒園,出賣人瑞凱公司應當在2018年6月30日前向買受人交付該商品房。此外,該合同約定,整棟房屋可供出售的面積共計1088.85㎡,整體出售給章某、章某兒二人,其中703.7㎡可以立即簽訂合同,另外385.15㎡因調整規劃用途手續正在辦理,可以先簽訂認購協議書,待辦完調規手續后再簽訂購房合同。

     

    章某、章某兒與瑞凱公司簽訂《認購協議》與《買賣合同》后,涉案房屋的租金仍由瑞凱公司收取,且未支付給章某、章某兒。章某、章某兒遂訴至法院,請求法院判令瑞凱公司返還相應租金。

     

    判決結果

     

    法院經審理認為,涉案房屋為帶租約銷售,考慮涉案房屋租賃期限,故對兩原告主張自2017年8月1日起租金收益權由兩原告享有,予以支持,但是兩原告應得租金限于已經全額支付購房款的703.7㎡,超出該部分面積的房屋租金收益權仍由被告享有,經計算,以上租金共計500477.82元;從2020年8月1日起至被告實際退還購房款之日止的租金按照《租賃合同》的約定由被告繼續支付給兩原告。

     

    法律評析

     

    1.帶租約銷售的法律風險

    帶租約銷售是指,出賣人將已經出租的房屋銷售給買受人。

     

    對于帶租約銷售的租賃合同,第一個風險點在于違約風險。房屋出售后,原本在房屋上成立的租賃合同關系并不必然終止?!睹穹ǖ洹返?25條[1]對買賣不破租賃原則作出規定:“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。”因此,在房屋出售后,無論是承租人直接與開發商簽訂的租賃合同亦或是與第三方公司簽訂的租賃合同都需要繼續履行。此時若買受人不知道其所購買的房屋上存在租賃合同關系且不愿將房屋繼續出租時,其可追究開發商的違約責任。且若開發商與第三方公司未約定在房屋托管或租賃期間其可以自行處置房屋產權時,開發商的出售行為影響到第三方公司的正常經營時,第三方公司同樣可以追究開發商的違約責任。

     

    第二個風險點在于損害承租人優先購買權的賠償風險。《民法典》第728條[2]對承租人的優先購買權作出規定:“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的,承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是,出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。”無論開發商是直接將房屋出租給承租人還是出租給第三方托管公司轉租給承租人,在房屋出售前承租人在同等條件下都享有優先購買權。因此開發商應當履行通知義務,將自己要出賣房屋的信息通知承租人,以避免后續承租人以出租人未進行通知妨礙其優先購買權行使為由進行索賠。

     

    第三個法律風險點在于租金結轉時間點的確定。在帶租約銷售模式中,房屋租賃關系成立在先、房屋買賣關系成立在后,在房屋所有權轉移之前租金收益歸出租人所有,在房屋所有權轉移之后租金收益則應當歸買受人所有。但是應當支付給買受人的租金具體起算點如何選擇確實是一個頗有爭議的問題。完成不動產權證過戶登記不動產所有權即發生轉移,但實踐中不動產權證的辦理通常需要較長一段時間,如果以產權過戶完成為租金結轉的時間點有可能導致買受人在向開發商支付完畢購房款后很長一段時間內都享受不到租金收益。而若是以商品房買賣合同簽訂日或備案日為租金結轉時間點,有可能買受人尚未全額支付購房款就開始享受租金收益,對出賣人存在不公平。筆者認為,相較之下,以房屋交付日作為租金結轉的時間點更為合理。

     

    第四個風險點在于部分銷售問題,即當一個承租人選擇承租幾個商鋪并對其進行統一裝修經營,開發商對此設置了免租期的優惠以及房屋整體計租的優惠,后續在不同的時間點開發商與購房人簽訂商品房買賣合同,則每個房屋對應的租金的結轉時間、租金金額計算等問題需要討論。

     

    2.如何降低此類風險

    第一,事先約定。針對買賣不破租賃的問題,開發商在簽訂租賃合同時可以在合同中約定開發商有權在房屋租賃期間對房屋所有權進行處分,避免后續開發商因為出賣房屋導致承租人的起訴。同時也可以約定承租人放棄優先購買權,或通過后續簽訂補充協議的方式約定放棄,在承租人不同意放棄優先購買權的情況下應當向購房人如實披露事實,避免后續購房人以買受人違約為由追究開發商的責任。針對租金的轉付節點、房屋的交付時間、租金金額問題都可以通過事先充分協商進行約定加以解決。

     

    第二,制定嚴謹的合同條款。任何時候,進行協商的前提條件是一方當事人提出實施方案,因而不論是否能夠協商一致,在對合同條款進行設計時,都要謹慎細心,對于容易發生糾紛的問題應當格外關注。比如針對租金轉付時間節點可以約定為自房屋交付日(購房人支付完畢全部購房款之日)起算、房屋交付的條件是指現狀交房、租金金額如果按整體計租的情況下按照該套房屋占整體房屋面積的比例計算等。

     

    第三,租賃過程中的預防。不是所有的法律風險在事前都能充分的預料到,商業市場交易總是在不斷的創新交易模式與交易結構,因此,針對已經顯露出端倪的風險點要及時防范,通過簽訂補充協議或采取書面通知的方面進行預防。

     

    帶租約銷售在當今的時代中有利于保障投資人的心理預期,從而促進銷售快速回款,雖然存在許多法律風險,但通過做好合同的初期審查,事前協商,及時預防,可以極大降低帶租約銷售的法律風險。

     

    相關法律

    《民法典》第725條 租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。

     

    《民法典》第728條 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的,承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是,出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。

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