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    房屋租賃合同中出租人交付義務履行的認定

    來源:上海房產律師網  作者:上海律師 時間:2021-11-03


    【裁判要旨】

    在判斷出租人是否履行交付房屋義務時,不應只以曾經的占有事實進行判斷,還應結合租賃合同的持續履行性特征、承租人對房屋的實際占有使用情況,以及未能持續占有、使用租賃房屋的原因等多重因素予以考量。

    【案情】

    2017年7月,啟才實業有限公司(以下簡稱啟才公司)與貴州美盈房地產開發有限公司(以下簡稱美盈公司)簽訂租賃期限為20年的《房屋租賃合同》,約定美盈公司將登記于其名下的總面積為600平方米的房屋出租給啟才公司使用。

    同月,啟才公司向美盈公司支付第一年租金100萬元,并且啟才公司法定代表人向美盈公司出具“今接收到美盈公司出租給我司的位于某處二樓營業房”的收條。此后,啟才公司委托某裝修公司對該房屋進行裝修,但對美盈公司享有建設工程款優先權的二建工程建設股份有限公司(以下簡稱二建公司)阻攔和驅逐了某裝修公司。

    二建公司稱,在二建公司與美盈公司的執行和解協議中,雙方已經達成由二建公司占有使用案涉房屋,直至美盈公司支付完畢欠付的工程款之日止。啟才公司在裝修受阻之后一直未能實際占有使用案涉房屋。

    2020年,法院通過執行程序將案涉房屋以物抵債給二建公司,啟才公司隨即向法院起訴要求解除與美盈公司的《房屋租賃合同》、美盈公司退還已支付的一百萬元租金,并賠償違約金。

    【裁判】

    法院審理后認為,《房屋租賃合同》未能完全履行,系因涉案房屋被他人占有,致美盈公司未能將房屋現實交付給原告,致合同目的不能實現,美盈公司對此存在過錯。

    遂判決,解除《房屋租賃合同》,美盈公司承擔違約責任。

    宣判后,美盈公司不服,提起上訴。

    人民法院審理后認為,啟才公司出具房屋收條且已經進場裝修,美盈公司交付案涉房屋的義務已履行完畢。

    遂改判,駁回啟才公司關于要求美盈公司退還租金和承擔違約責任的訴訟請求。

    啟才公司不服二審判決,提出再審申請。

    高級人民法院審查后認為,中院對美盈公司是否履行完畢案涉房屋的交付義務存在主要事實認定缺乏依據情形,遂裁定指令中級人民法院再審。

    中院再審后認為,美盈公司除了要履行交付租賃房屋這一合同義務外,還應確保租賃期間啟才公司能持續合法占有案涉租賃房屋,但美盈公司并未履行完畢交付義務。

    遂判決,解除案涉房屋租賃合同,美盈公司退還啟才公司已付租金,并承擔違約責任。

    【評析】

    本案的爭議焦點在于啟才公司的法定代表人出具的接收案涉租賃房屋的收條以及啟才公司對案涉租賃房屋的短暫裝修,是否可視為美盈公司已履行完畢房屋交付義務。

    1.繼續性合同的義務履行并非一個節點便可完成,而是一個履行過程。

    房屋租賃合同作為典型的繼續性合同,其履行是在一定的繼續時間內完成,而不是一時或一次完成。本案中,雖然啟才公司的法定代表人已向美盈公司出具收到房屋的收條,并開始對案涉租賃房屋進行裝修,但并不能說明美盈公司交付租賃房屋的義務已履行完畢,因為啟才公司與美盈公司約定的租賃期限為20年,故美盈公司應保證在20年內啟才公司對案涉房屋享有占有、使用、收益的權利。啟才公司僅在裝修的數日里占有案涉租賃房屋,而后即遭房屋有權占有人二建公司阻攔和驅逐,未能繼續占有使用案涉房屋,而后該案涉房屋也一直由二建公司實際占有使用,故美盈公司的交付義務并未完成。

    2.無產權糾紛應包括對房屋的占有、使用、收益等權能都不會產生糾紛。

    中院第一次審理時認為案涉房屋的所有權在雙方簽訂租賃合同時登記在美盈公司名下,故美盈公司是有權簽訂租賃合同,不是無權處分,而美盈公司與二建公司之間的糾紛導致二建公司實際占有使用案涉房屋,并不屬于產權糾紛范疇。但產權糾紛并不僅是指無產權登記糾紛,還應包括出租人應保證承租人對房屋享有正常的占有、使用和收益的權利。民法典第七百零八條規定,出租人應當按照約定將租賃物交付承租人,并在租賃期限內保持租賃物符合約定的用途。本案中,因美盈公司拖欠二建公司的建設工程款,后雙方協商由二建公司占有使用案涉房屋,美盈公司在明知無法交付案涉房屋情況下仍與啟才公司簽訂房屋租賃合同,顯然違反民法典第七百零八條,更有悖于誠實信用原則。

    3.啟才公司享有法定解除權,美盈公司應承擔履行不能的違約責任。

    民法典第七百零三條中規定,租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。本案中,二建公司對案涉房屋的占有在由貴州高院以院長發現程序提審的判決書中已明確屬于有權占有。故啟才公司對案涉房屋的占有、使用的合同目的無法得以實現,啟才公司當然享有民法典第五百六十三條第一款規定的法定解除權。同時,根據《全國法院民商事審判工作會議紀要》第四十九條的規定,合同解除時,一方依據合同中有關違約金、約定損害賠償的計算方法、定金責任等違約責任條款的約定,請求另一方承擔違約責任的,人民法院依法予以支持。故美盈公司還應按照房屋租賃合同的約定賠償違約金。

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