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    上海私房动迁利益怎么分配?户籍人员和实际使用人有份吗?上海拆迁政策汇总

    来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2021-08-11


    一、

    关于产权人和房屋使用人

    私房的权利基础是所有权,征收利益归产权人所有,需安置房屋使用人,房屋使用人,是指实际占用房屋的单位和个人。

    二、
    什么是法律上的房屋使用人

    根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十一条,房屋使用人,是指实际占用房屋的单位和个人。

    居住面积和非居住面积

    按照目前上海动迁政策,同为私房,不同的房屋用途,房屋的有证建筑面积中包含有居住面积和非居面积。总的来说就是居住用房和营业用房。

    居住面积补偿

    居住面积的动迁的征收补偿款主要由以下项目构成:

    (一) 被征收房屋的房地产市场评估价格;

    (二) 价格补贴;

    (三) 特定房屋类型的套型面积补贴;

    (四) 居住困难户的保障补贴;

    (五)搬家补助费;

    (六)签约搬迁奖励费;

    (七)基地奖;

    (八)设备移装费;

    (九)无不予认定建筑面积奖;

    (十)装饰装修补偿。

    实务中产权人和使用人分配比例

    私房拆迁在具体分配征收补偿利益时需考虑被征收房屋的性质和来源,住房、生活以及安置对象在征收安置时的不同身份、实际居住情况等具体因素予以确定。

    被征收房屋的居住部分的评估价格、签约搬迁奖励费、基地奖、无不予认定建筑面积奖、非居住部分价值补偿款均应按认定的被征收人员的产权份额予以分配。

    在一般原则下,被征收房屋居住部分的价格补贴、套型面积补贴、搬家补助费、设备移装费、装饰装修补偿应由房屋实际居住产权人享有。

    按照目前大部分上海法院的裁判规则,上述补偿项目中,7、9、10项目是专属分配给私房实际居住人的。补偿项目4是专项补贴给在他处无住房符合上海动迁政策的居住困难户。剩余补偿项目都是属于房屋产权人。如果产权人有多个,那么就由共有产权人来均分剩余补偿项目。

    三、
    私房上有户口,动迁利益如何分配

    在上海动迁进程中,有很多在一套房屋上挂着10几个户口的情况,按照以前的动迁政策,按照数人头来算,可以获得不菲的征收补偿款。但目前上海动迁政策出现明显的变化,从数人头已经转到数砖头为主,加上托底保障。如果私房中户口居住困难户达到标准,除了数砖头获得的利益外,可以获得专项的居住困难户保障补贴。如果不符合居住困难户标准,则主要按照数砖头获得补偿款。因此,私房上有户口,并不代表一定能获得动迁利益,要根据具体情况,看动迁时是否考虑了户籍在册人员因素。一般来说,目前在私房动迁中只有托底保障情况下,非产权人的户籍人员才能拿到相应的补偿。

    没有实际使用人怎么处理

    如果没有房屋使用人,即没有人在私房内居住,则奖励补贴可以在户籍人员之间分配,特殊情况下,也可以在产权人之间分配。

    四、
    托底保障下怎么分配

    房屋价值补偿(俗称“三块砖”),应归私房产权人所有,如产权人过世的,补偿作为产权人的遗产在继承人之间继承,归继承人所有。

    有些情况下,为妥善安置户籍人员,三块砖中可能有一部分拿出来补贴给户籍人员。为平衡各方利益,产权人利益稍有折损。这个在法官的自由裁量范围内,根据房屋来源,户籍人员的历史情况综合考量。

    奖励补贴部分,这部分一般归私房的实际使用人所有。

    在认定居住困难户保障的情况下,奖励补贴还包括居住困难户保障补贴。

    托底保障(居住困难)补贴的分配

    保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米/人-被征收居住房屋补偿金额

    这部分补贴应在居住困难户保障对象之间分配。从公式可以看出,托底保障对象分配这一项目,并不能保证每个都能拿到“折算单价×22平方米”的托底数,所以此时其他奖励补贴也在这些人员之间进行分配,以尽量保证他们拿到托底数,又不损害产权人的权利。

    安置房屋如何分配

    1-安置房屋优先给予房屋使用人、户籍人员

    2-没有户籍的产权人(继承人)一般只能拿到货币补偿款,不能分得安置房屋

    3-本户取得的安置房屋数目较多,超过了户籍人员的安置要求,多出的部分也可以分配给没有户籍的产权人。

    非居住房屋补偿

    非居住面积的补偿款包括:

    (一)非居住部分价值补偿款;

    (二)停产停业损失;

    (三)设备搬迁费;

    (四)设备重置补偿;

    (五)证照补贴。

    非居住房屋拆迁补偿在产权人和使用人之间的分配

    非居住部分中的停产停业损失、设备搬迁费、设备重置补偿、证照补贴应由实际经营人享有。其他则归产权人所有。

    当然,在实际拆迁中,每个家庭的实际情况千差万别,很难统一用上述方法厘清补偿分配比例,在房屋来源,使用人,继承人,户籍人员,共有产权析产等方面都存在不同的情况。若您遇到上述实际问题,欢迎联系我们咨询。

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