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    《民法典》:當抵押權遇上居住權

    來源:上海房產律師網  作者:上海律師 時間:2021-04-16

    居住權制度淵源已久,起源于羅馬法。羅馬法中的居住權屬于人役權的范圍,其具有保護弱者的的功能。后被《法國民法典》《德國民法典》等吸收借鑒。雖然在我國《物權法(草案)》中曾規定有居住權,但因種種原因,未能正式吸收到《物權法》中。2020年5月28日我國通過的《民法典》將《物權法》被刪掉的“居住權”制度重新予以規定,期盼已久的居住權制度終于被納入法律規定中,充分體現出國家為應對時代發展及時作出的鮮明態度,“房子是用來住的”,更體現出我國法治取得的進步。

    當“抵押權”遇到“居住權”,又會碰撞出怎樣的火花呢?

     

     

    01
    居住權與抵押權的比較

    居住權是為保障居住權人設定的,屬于利他權利。居住權人僅對其居住房屋享有的占有權及使用權,享有所有權人處分權和收益權之外的部分所有權,體現出它是一種用益物權的類型。居住權人須與房屋所有權人簽訂居住權合同,且經法定登記程序方可設立。居住權的設立有助于解決弱者(如未成年子女、離婚未獲得房產所有權一方、老人等)的住房問題,使得他們能夠住有所居,生活得到基本保障。

    而抵押權是抵押權人為擔保將來債權的實現,預先在債務人或第三人財產之上設置的一種若債務人不履行債務,抵押權人有權起訴主張拍賣變賣以實現其債權的權利,其屬于擔保物權的范疇。設立抵押權須簽訂抵押合同,動產物權一般登記對抗,而不動產物權則為登記生效。抵押物權的實現,需通過法定的方式和程序,進行拍賣、變賣或折價的方式,使抵押權人對拍賣所得價款,獲得優先受償權。抵押權的設立最主要以及最終的功能即為保證抵押權人債權的實現。

    居住權主要針對的是居住權人享有的占有使用所有權人部分房屋的占有使用權能。而抵押權是針對抵押物拍賣后,抵押權人對拍賣后的價款享有優先受償權。二者所涉及的所有權權能不相一致,故二者設立并不存在沖突。

    02
    居住權與抵押權并存在設立時的沖突

    (一)存在抵押權,再行設立居住權

    居住權屬用益物權,抵押權為擔保物權。用益物權和擔保物權通常不排斥彼此存在。抵押合同可以約定抵押人在對房屋進行抵押登記后對房屋的部分為他人設立居住權。若居住權設立期限屆滿時間早于房屋抵押期限屆滿時間,則不會對抵押權人的抵押權實現產生不利影響。因此,若抵押權人在簽訂抵押合同時,允許抵押人在抵押期間設立居住權,需對抵押物設立居住權的期限予以把控。同時在抵押期間,需對抵押房屋權利登記狀態予以關注,防止抵押人不經抵押權人同意肆意設立居住權。

    設立居住權對于抵押權的實現勢必帶來一定的不利影響,為維護抵押權人債權利益,應允許抵押權人亦可通過約定方式限制或禁止設立居住權。但為避免此種約定對將來的可能居住權人利益帶來損害,應在不動產登記規范中通過設定相應公示欄目,讓公眾可查詢了解到不動產是否已設立抵押權。

    (二)存在居住權,再行設立抵押權

    《民法典》第399條列舉的不得抵押的財產范圍內并不包括存在居住權的房產。存在居住權的不動產,可再行設立抵押權。但在該房屋上設立的居住權的剩余期限將會對抵押權人抵押權的實現產生重大影響。因此,債權人欲接受債務人以房屋作為抵押物時,為保障抵押房產無居住權的負擔,應當將居住權設立情況作為業務開展時盡職調查內容之一,通過前往不動產登記中心查詢等方式了解該房屋是否設立居住權,以及設立居住權的時限。

    同時,站在房屋所有權人的角度,因設立居住權的房屋在抵押融資方面將受到一定限制,房屋所有權人應當在居住權設立期限上進行合理的安排,為后期抵押融資預留空間。房屋所有權人須在居住權人與資金融通方面做出平衡選擇。

    03
    居住權與抵押權設立并存對抵押權實現的影響

    (一)抵押權設立在先,居住權設立在后,實現抵押權是否應滌除居住權

    若抵押權人未限制或禁止房產設立居住權,抵押人負有向抵押權人通知將對抵押房屋擬設立居住權的義務,具體包括居住權人的信息、居住權設立期限等。抵押權人如認為設立在后的居住權將可能損害抵押權的實現,應允許抵押權人要求抵押人提前清償債務或提供其他擔保措施。

    (二)居住權設立在先,抵押權設立在后,實現抵押權是否應滌除居住權

    與買賣不破租賃和抵押不破租賃原則類似,應規定“轉讓不破租賃(權)”及“抵押不破居住(權)”原則。設立在先的居住權,不應受到設立在后的抵押權的影響。設立在后的抵押權在設立之時,抵押權人應充分了解抵押房產是否存在設立居住權的情形。

    鑒于居住權須經登記,具有物權公示效力,在后設立抵押權的抵押權人勢必已了解并接受抵押物存在設立居住權的狀態。因此若居住權先于抵押權設立,則實現抵押權時應附帶居住權一并轉讓,居住權不受抵押物轉讓本身帶來的影響。

    為保護居住權人的居住利益不受損害,若拍賣受讓人存在已設立居住權房屋,其亦須繼續享有和履行原房屋所有人對居住權人的權利和義務,且不得約定加重居住權人的居住權合同負擔。

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