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    按份共有的房屋如何分割?

    來源:上海房產律師網  作者:上海律師 時間:2022-04-13


    01 【案情簡介】

         2003年,葉某與鄒某以結婚為目的共同購買房產,鄒某支付了21%的首付款(3.5萬),余下79%由雙方按揭還貸,幾個月后,取得了登記在葉某和鄒某名下的房地產權證,房屋為雙方各占二分之一份額。2004年之后雙方因性格不合分手,期間房屋貸款一直由葉某償還,葉某也一直住在房子里,直到2019年,因所購房屋增值5倍,鄒某訴至法院要求分割所購房產,請求將房屋拍賣所得價款的一半給予鄒某。

     

     

     

    02 【 法院判決】

         一審:確認房屋歸葉某所有,鄒某應協助葉某辦理房屋的所有權過戶登記手續,葉某應向鄒某支付補償款45萬。

     

         二審:駁回上訴,維持原判。

     

     

     

    03【 律師解答】

         1、鄒某只出資了房款的21%,還能取得房產二分之一份額對應的價值嗎?

         雖然鄒某出資額不足房屋總價款的一半,但是雙方在房地產權證中明確約定了各自占有房屋份額的二分之一,因此雙方各享有該房屋二分之一份額,在其所有權范圍內依法享有處分、收益的權利。

     

         2、房屋分割是否應該按出資金額比例分割?

         本案中房屋分割應按房屋所占份額進行分割,按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權,房產證中雙方明確約定了各自份額,在本案中,葉某出資比例雖多于鄒某,但葉某自2004年以來一直占有使用案涉房屋,如按照出資比例分割則顯失公平。

     

         3、鄒某的訴訟請求是否已經過了訴訟時效?

         共有物分割請求權是指共有人對其享有共有權的確認并以此為基礎請求分割共有物,其本質是形成權,故不應適用訴訟時效的規定。

     

         4、該如何分割涉案房屋呢?

         在不能協議分割的情況下,對共有物的分割有三種具體的分割方法,即實物分割、折價分割和變價分割。對房屋進行實物分割將影響其居住功能,也會減損其價值,故不宜采用;通過折價分割的方式,由葉某取得鄒某的房屋份額并向葉某支付補償款,相較變價分割更有利于對房屋的處置。

     

          5、房產分割應以何時的價值計算?

         折價分割應以分割時共有物的現值作為計算價款的依據。鄒某在2019年起訴主張分割房屋,故應以該時間點的房屋價值作為折價分割的計算標準。

     

         6、葉某出資多于鄒某,葉某能要求鄒某返還多支出的部分嗎?

         由于葉某要求返還多支出部分金額的請求權與本案不是同一法律關系,法院不予一同處理,葉某可以另案起訴鄒某要求返還多支出的部分。

     

     

     

    04 【律師建議】

         男女雙方在戀愛期間共同購置的房屋,事先可不約定共有狀態和房產份額,此時房屋按共有財產處理。對共有財產的分割,有協議的,按協議分割;無協議的,分割時采取按份原則處理,并且考慮共有人對共有財產的貢獻大小,適當照顧共有人生產、生活的實際需要等情況,對共有財產明確出資數額比例的,應當按照出資額比例享有份額。因此,共有人的實際出資和投入將直接影響到共同共有物的分割份額。

     

     

     

    05 【法條鏈接】

        《中華人民共和國民法典》:

         第三百零三條 共有人約定不得分割共有的不動產或者動產,以維持共有關系的,應當按 照約定,但是共有人有重大理由需要分割的,可以請求分割;沒有約定或者約定不明確的,按份共有人可以隨時請求分割,共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割造成其他共有人損害的,應當給予賠償。 

         第三百零四條 共有人可以協商確定分割方式。達不成協議,共有的不動產或者動產可以 分割且不會因分割減損價值的,應當對實物予以分割;難以分割或者因分割會減損價值的,應當 對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。 

        共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的,其他共有人應當分擔損失。

         第三百零五條 按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在 同等條件下享有優先購買的權利。

         第三百零九條 按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額,沒有約定或者約定不明確的,按照出資額確定;不能確定出資額的,視為等額享有。

     

     


     

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