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    贈與房產時要求附加居住使用權

    來源:上海房產律師網  作者:上海律師 時間:2021-11-05

    近日,人民法院審理了一起不當得利糾紛案:母親將房屋贈與女兒,并約定享有對房屋居住至離世的權利。不料,女兒卻將房屋出售,導致母親居無定所。于是,母親將女兒起訴至法院,要求其給付租金用于租房。

      如今,越來越多的老年人會選擇提前將名下房屋贈與子女,但是也會因此而產生一些糾紛。老年人自由處分住房,又想在房屋上為自己設立對抗他人的居住權,需要注意什么?

      【案情回顧】

      80歲的程女士與老伴奮斗一生購得三處住房。2013年,老伴去世后,程女士與三個子女在居委會的見證下簽訂協議,約定其中兩套住房歸兩個兒子所有,剩余一套由程女士自己所有,隨后,程女士書寫贈與書,將名下所有的那套住房贈與女兒,但同時約定,自己將居住在該房屋內直至去世。此后,程女士與女兒共同生活居住在該房屋內。

      一年后,女兒以換房為由將該套房屋出售,所獲房款140萬元由女兒持有。隨后的6年多時間里,女兒帶著程女士到處租房居住,期間多次換租,沒有安定的居所。2020年年底,程女士因居所條件不好,不再與女兒共同居住,并將女兒起訴至法院,要求女兒按月租金2500元的標準,給付5年的租金,共計15萬元,5年之后的租金另行主張。

      女兒王某認為,程女士已經將房屋贈與自己,故有權利賣房;而且,當時已和程女士商量好了賣房以后租房住,賣房所得的140萬元款項用于租房及其他生活開銷,經過七八年的花銷,已沒有多少結余了。王某同意給程女士租賃一間有廚房、衛生間和臥室的公寓,但是不同意給付租金。

      法院經審理認為,程女士將房屋贈與女兒,同時附加義務為長期居住在房屋內直至離世,即程女士在將房屋贈與給女兒的同時在房屋上保留了居住的權利?,F房屋已經出售,程女士關于居住的權利無法再通過涉案房屋予以保障,客觀上也無法要求女兒按照贈與書所附義務履行。但無論從贈與合同的履行角度,或從老年人權益保護的角度,程女士的居住權益均應當依法予以保護。所以,在原有房屋被賣后,程女士要求女兒給付租金以保證其居住的訴訟請求具有事實和法律依據,法院應予以支持。關于具體租金的數額,法院根據老人和女兒的陳述、參考周邊市場的租金價格,酌情確定為每月1900元。同時,考慮到程女士的年齡、身體條件,本著為當事人減少訴累的原則,同時兼顧未來情況的不確定性,酌情確定王某在本案中暫且支持3年的租金,3年之后若程女士仍存在居住需求,可另行解決。

      最后,法院判令王某給付程女士租金6.8萬余元。判決后王某不服提起上訴,二審法院駁回上訴,維持原判。

    【法官釋法】

      民法典第六百六十一條規定,贈與可以附義務。贈與附義務的,受贈人應當按照約定履行義務。本案中,程女士將名下所有的房屋贈與女兒時附加了長期居住在房屋內直至離世的義務,女兒接受贈與后理應按照約定履行保障老人居住權利的義務。女兒在獲贈房屋后,未能履行贈與書中約定的保障母親居住使用權的義務,同時作為子女未能保障母親老有所養、住有所居,不僅違反“權利與義務相一致”的基本原則,違反贈與合同約定的義務,也違反了孝親敬老的傳統美德,因此法院判決女兒王某給付母親程女士租金。

      根據民法典第三百六十六條規定,居住權人有權按照合同約定,對他人的住宅享有占有、使用的用益物權,以滿足生活居住的需要。依據規定,居住權人可以排除他人干涉,對房屋享有支配和管理的權利。同時,居住權人只能對他人的房屋設立居住權。

      本案中,程女士以贈與合同方式對自己的房屋設立居住使用權利不具備民法典規定的“對他人的住宅”設立居住權條件,也未進行登記,沒有支配房屋的權利,難以實現“以房養老”的初衷。因此,本案的程女士在女兒違約的情況下,只能通過租金的方式保障自己居住的權利。

      老年人自由處分住房,又想在房屋上為自己設立對抗他人的居住權,需要注意的是,在贈與合同簽訂后,先進行房屋過戶,或者在辦理居住權登記的同時進行房屋過戶。通過 “出讓”房產達到民法典規定的對“他人的住宅”設立居住權的條件,直接支配房屋,排除他人干涉。同時,簽訂居住權合同時注意以書面形式訂立。合同簽訂后,雙方應及時向登記機構申請居住權設立登記,保障居住權生效。

     

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